Panne de chaudière : qui doit prendre en charge le coût de la réparation ? Locataire ou bailleur ?

A l’approche de l’hiver, une panne de la chaudière d’un immeuble mis en location est un souci qui doit se résoudre rapidement. Le locataire ne peut en effet rester plusieurs jours sans chauffage sous des températures hivernales, sous peine de subir d’évidents troubles de jouissance. Des discussions sur la prise en charge du coût de la réparation de la chaudière peuvent toutefois retarder la résolution du problème.

Les règles applicables

De manière générale, le bailleur est tenu des grosses réparations ainsi que des réparations réputées locatives mais occasionnées par la vétusté ou la force majeure.

S’agissant de la chaudière, il est prévu par la législation applicable dans les trois régions que le remplacement des éléments défectueux par suite d’usure normale, de vétusté, de cas fortuit, de force majeure ou de vice de placement est à charge du bailleur. Le remplacement de la chaudière ou du brûleur devenu inutilisable et vétuste incombe également au bailleur.(1)

Le locataire est quant à lui tenu aux réparations locatives minimes (dues à l’utilisation normale des lieux) ou de menu entretien.

Il est tenu d’utiliser la chaudière en bon père de famille en veillant à se conformer aux instructions des manuels d’utilisation.

Le preneur doit également assurer l'entretien de la chaudière et la protéger contre la gelée. Il confie, à un technicien agréé, le contrôle et l'entretien des brûleurs conformément à la législation en vigueur. Il prend également en charge le remplacement des petits éléments tels que les joints, gicleur, électrodes, fusibles, lampes-témoins,… (2)

Si la chaudière tombe en panne par manque d’entretien ou suite à une mauvaise utilisation de sa part, le locataire devra donc prendre en charge le coût de la réparation.

Quelques conseils

Il est important pour le locataire de prévenir immédiatement le bailleur de toute défectuosité ou anomalie de la chaudière en cours de bail et de respecter ses obligations contractuelles et légales en matière d’entretien et de contrôle de celle-ci.

S’il veille à procéder à l’entretien (souvent imposé annuellement par le contrat de bail), au contrôle périodique par un technicien agréé (à la fréquence imposée par chacune des trois régions (3)) et à l’utilisation de la chaudière en bon père de famille, il minimise tout risque de litige avec le propriétaire.

Si désaccord ? DAS vous aide.

Si les parties ne parviennent pas à s’accorder, la DAS pourra intervenir à différents stades du litige pour assister le locataire ou le bailleur ayant souscrit la police d’assurance adéquate.

La DAS pourra assister son assuré dans la recherche d’une solution amiable, en donnant un avis juridique et en prenant contact avec la partie adverse. Si cela s’avère nécessaire pour régler le litige, la DAS prendra en charge les frais d’un expert technique afin qu’il détermine l’origine de la panne et l’ampleur des réparations à effectuer.

En dernier recours, la DAS financera le coût de la procédure devant le Juge de paix, que les parties ont toutefois intérêt à éviter afin de maintenir de bonnes relations entre elles et maximiser les chances d’une résolution rapide de leur différend.

Bon à savoir !

Comment assurer les litiges en rapport avec un contrat de location ?

(1) Cfr la liste non-limitative des réparations locatives en exécution du décret de la Région wallonne du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation, M.B., 31 août 2018.

(2) Ibid.

(3) Annuellement pour les chaudières au mazout / tous les 2 ans pour les chaudières au gaz (à l’exception des chaudière au gaz en Région wallonne dont la puissance est égale ou inférieure à 100 kwh qui peuvent n’être contrôlées que tous les 3 ans).

Catherine LothaireJuriste à la DAS

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