Suis-je obligé d’accepter une décision prise par l’assemblée générale des copropriétaires de mon immeuble ?

En tant que copropriétaire d'un immeuble, des assemblées ont lieu régulièrement. C'est là que sont prises les décisions communes concernant les travaux, l'entretien... Mais que faire si celles-ci ne se déroulent pas comme vous le souhaitez ? Êtes-vous obligé d’accepter cette décision de l’AG sans broncher ? Dans cet article, nous vous expliquons quels sont vos droits et vos obligations.

Quelques situations concrètes

Votre demande d’autorisation de travaux mise à l’ordre du jour de l’assemblée générale a été refusée à l’issue des votes des copropriétaires

L’assemblée générale a voté en faveur d’une décision pouvant vous porter préjudice

Comment exprimer vos griefs ?

Quelques généralités

Conformément à l’article 3.87 du Code civil, le syndic tient obligatoirement une assemblée générale au cours de la période fixée par le règlement d'ordre intérieur.

Une assemblée générale peut également être convoquée à chaque fois qu'une décision doit être prise d'urgence dans l'intérêt de la copropriété ou à la requête d'un ou de plusieurs copropriétaires qui possèdent au moins un cinquième des parts dans les parties communes.

La convocation à l’assemblée générale doit indiquer le lieu, le jour et l'heure auxquels aura lieu l'assemblée, ainsi que l'ordre du jour avec les différents points qui seront abordés.

Le syndic inscrit à cet ordre du jour les propositions écrites des copropriétaires et du conseil de copropriété qu'il a reçues au moins trois semaines avant le premier jour de la période telle que fixée dans le règlement d'ordre intérieur et au cours de laquelle l'assemblée générale ordinaire doit avoir lieu.

Sauf dans les cas d'urgence, cette convocation doit être communiquée par le syndic au moins quinze jours avant la date de l'assemblée.

Chaque propriétaire d’un lot participe aux délibérations de l'assemblée générale et peut s’y faire assister d'une personne à la condition d'en avertir le syndic, par envoi recommandé, au moins quatre jours ouvrables avant le jour de l'assemblée générale.

L'assemblée générale ne délibère valablement que si l’un des quorums exigés par l’article 3.87 du Code civil est atteint.

Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes.

Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés au moment du vote, sauf si la loi exige une majorité qualifiée comme prévue à l’article 3.88 du Code civil.

Les abstentions, les votes nuls et blancs ne peuvent pas être comptabilisés pour le calcul de la majorité requise.

La décision prise par l’assemblée générale vous cause un préjudice – comment réagir ?

L’article 3.92§3 du Code civil permet à tout copropriétaire de demander au juge de paix d’annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive prise par l’assemblée générale lorsque celle-ci lui cause un préjudice personnel.

Toutefois, cette action doit être intentée dans un bref délai de quatre mois à compter de la date à laquelle l’assemblée générale a eu lieu.

Nous insistons sur l’importance de ce délai de 4 mois pour intenter l’action en annulation. En effet, il s’agit d’un délai préfix prévu à peine de forclusion, de sorte qu’une action introduite hors délai est vouée à l’échec car elle serait déclarée irrecevable par le Juge de paix. La décision litigieuses prise par l’Assemblée générale devrait alors être considérée comme définitive, sans possibilité de la contester.

Exemple concret

Pour des raisons de santé, vous souhaitez installer un système de climatisation dans votre appartement. Toutefois, cette installation est composée d’une unité extérieure quasiment invisible à placer sur votre balcon, terrasse ou sur la façade commune de l’immeuble.

Pour ce faire, conformément à l’acte de base de la copropriété, vous devez obtenir l’accord de l’assemblée des copropriétaires sur vos travaux étant donné que cette unité extérieure sera fixée dans les communs.

Vous avez donc demandé au syndic d’ajouter un point à l’ordre du jour afin de faire voter l’acceptation de ces travaux par l’assemblée générale des copropriétaires.

Toutefois, lors de l’assemblée, une minorité de copropriétaires vote en défaveur de ces travaux pourtant nécessaires à votre état de santé et empêche ainsi l’assemblée générale de prendre une décision à la majorité requise par la loi.

Vous estimez que cette décision est abusive car elle lèse de manière disproportionnée vos intérêts (dictés par votre état de santé) alors que les avantages qu’en retire la copropriété sont moindres (l’unité extérieure ne créant qu’un préjudice esthétique tout à fait relatif). Sur base de l’article 3.92§3 du Code civil, vous pouvez demander au juge d’annuler cette décision, pour autant que vous introduisiez votre action dans un délai de quatre mois à compter de la date de l’Assemblée générale ayant refusé la réalisation des travaux.

Bon à savoir

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Vous n’êtes pas assuré pour les conflits juridiques existants lors de la conclusion du contrat.

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Audrey RenardJuriste

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