Top     Home


Een huurder is aansprakelijk als het gehuurde pand beschadigd wordt of verloren gaat door brand. Artikel 1732, 1733 en 1735 B.W. regelen de contractuele aansprakelijkheid van de huurder. Een voorzichtige huurder sluit dus best een huurdersaansprakelijkheidsverzekering af.
Als zowel de eigenaar als de huurder een brandverzekering afsluiten is er geen sprake van een dubbele dekking: de verzekering van de eigenaar dekt zijn eigendom tegen alle risico’s die niet onder artikelen 1732, 1733 en 1735 vallen (zaakverzekering). De brandpolis van de huurder is eerder een aansprakelijkheidsverzekering.

De eigenaar kan wel een clausule afstand van verhaal tegen de huurder in het huurcontract en in zijn eigen brandverzekeringscontract opnemen.

In dergelijk geval ziet hij af van het recht de huurder te vervolgen als die door nalatigheid verantwoordelijk is voor een brand. Dee huurder is dan automatisch gedekt door de brandverzekering van de verhuurder.

Het voordeel van deze verzekering is duidelijk: de eigenaar is zeker dat zijn huurder verzekerd is en dat de veroorzaakte schade aan zijn vastgoed correct vergoed zal worden.

  • Het is aan te raden de polisvoorwaarden brand toe te voegen aan de huurovereenkomst.
    De huurder is immers gedekt op basis van de algemene- en bijzondere voorwaarden van de brandverzekeraar van de verhuurder. (Geen dekking bij zware fout, opzet, bedrog,...).

  • Indien de clausule niet opgenomen is in de brandverzekering en alleen in de huurovereenkomst, is deze niet tegenstelbaar aan de Brandverzekeraar.

  • Uiteraard dient de huurder ook een eigen verzekering te nemen voor de eigen goederen alsook voor zijn aansprakelijkheid t.a.v. derden en burenhinder (de clausule afstand van verhaal dekt deze risico's niet).

Als de verhuurder voor dergelijke clausule kiest, zal de verzekeraar een hogere premie aanrekenen maar deze kan verhaald worden bij de huurder via een hogere huurprijs.

Verhuren aan eigen vennootschap

Het gebeurt echter regelmatig dat de eigenaren als privépersoon hun kantoorgebouw waarin ze professioneel actief zijn verhuren aan hun eigen vennootschap.

Wat zijn in dat geval de gevolgen van de clausules
"kosteloze afstand van verhaal" en "voor rekening van wie het behoort”?

Als er brand ontstaat in een kantoor van de huurder/ vennootschap en er wordt schade veroorzaakt aan het gebouw, is de vennootschap in principe aansprakelijk. De verzekeraar zal na betaling van de vergoeding verhaal uitoefenen op de huurder / vennootschap. Dankzij de clausule "afstand van verhaal" is dit niet meer mogelijk.

Bij een financiële of emotionele band tussen huurder/verhuurder is dergelijke clausule in principe gratis (cf. vermelding in bijzondere voorwaarden).

( ! De vennootschap dient wel nog een verzekering te onderschrijven voor de inboedel).


Heeft het nog zin een clausule "voor rekening van wie het toebehoort" op te nemen?

Deze clausule heeft geen meerwaarde indien de verzekeringsnemer ook eigenaar is van het gebouw.


Wél is deze clausule aangewezen indien de verzekeringsnemer geen eigenaar is van het gebouw (bv. de huurder of de vennootschap-huurder) en indien de eigenaar ook een deel van het gebouw bewoont.

Klassiek geval is hier de eigenaar van een woning die een deel ervan verhuurt aan zijn vennootschap.

Om fiscaalrechtelijke redenen wordt de verzekering doorgaans door de vennootschap afgesloten.

Iedereen heeft er in dergelijk geval baat bij dat de afgesloten brandverzekering voor het gehele gebouw een clausule "voor rekening van wie het toebehoort" voorziet. Immers, alleen in dat geval zullen alle goederen, en dus ook de privé-goederen van de eigenaar / verhuurder, mee verzekerd zijn.


Het is hierbij aangewezen tevens een clausule "afstand van verhaal" te voegen t.a.v. de zaakvoerder van de vennootschap (de eigenaar van het gebouw) , als t.a.v. de gezinsleden van deze laatste.

In dat geval worden én alle goederen verzekerd én is er geen verhaal mogelijk tegen de vennootschap, de zaakvoerder en diens gezinsleden."

Situatie 2: wat met een risico dat als woning en beroepsgebouw dient?

Bijvoorbeeld: de verzekeringsnemer woont wettelijk samen en onderschreef een verzekering voor zijn woning die hij ook beroepsmatig gebruikt (privéwoning met kantoor).


Deze situatie verschilt van de eerste situatie: er is geen vennootschap in het spel. Hier is de v
erzekeringsnemer dezelfde als diegene die een zelfstandige activiteit uitvoert.


In principe is geen verhaal mogelijk. Een clausule "gratis afstand van verhaal" is niet nodig.


In de bijzondere voorwaarden moet echter duidelijk bepaald worden dat er een beroepsmatige ruimte (gedeeltelijk privé met kantoor) aanwezig is.


Principieel is er in het gewone verzekeringsrecht geen verhaalsrecht mogelijk ten opzichte van de echtgenoot van de verzekerde (cf. artikel 95 W. Verz).


! Wanneer de vennootschap van een verzekerde een polis afsluit, dient te worden voorzien in een clausule betreffende afstand van verhaal ten opzichte van de zaakvoerder, alsook zijn gezin

Situatie 3: vruchtgebruik versus blote eigenaar

Mevrouw I.V. treedt op als vruchtgebruiker van een woning, de zonen zijn blote eigenaar van het pand. Partijen kunnen ervoor kiezen om op volgende wijze verzekerd te worden: de vruchtgebruiker via het afsluiten van een huurdersaansprakelijkheidsverzekering zodat zij gedekt is voor eventuele schade die wordt toegebracht aan de woning (zij is immers gehouden het pand in stand te houden en dient bij afloop van het vruchtgebruik de zaak terug te geven in de staat waarin het zich bevond bij aanvang van het vruchtgebruik: artikel 578 B.W.); de blote eigenaars via het afsluiten van een brandverzekering zodat de risico's verbonden aan het gebouw gedekt zijn.


Het kan echter ook eenvoudiger: de vruchtgebruiker kan één brandverzekering inclusief huurdersaansprakelijkheid afsluiten die beide partijen dekt voor alle bovenvermelde risico's.

Er dient echter opgelet te worden: bepaalde rechtsleer stelt dat via deze polis de blote eigenaars automatisch mee gedekt zijn. Andere rechtsleer stelt dat de polis expliciet dient te voorzien dat de blote eigenaars mee verzekerd zijn.

Dit heeft gevolgen voor de clausules "afstand van verhaal" en "voor rekening van wie het toebehoort": deze dienen niet opgenomen te worden in de polis indien bepaald wordt dat de blote eigenaars mee verzekerd zijn.

Indien dit niet expliciet vermeld wordt, raden wij om dergelijke clausules wél op te nemen."

Samengevat: in voormelde context is een clausule afstand van verhaal + clausule voor rekening van wie het behoort aangewezen wanneer twee partijen (vennootschap en diens zaakvoerder) samen een verzekerd risico betrekken en één van beide partijen de polis heeft onderschreven.


Wat met de verzekering rechtsbijstand?

Essentiële vraag is: welke belangen moeten worden beschermd? Die van de eigenaar of de huurder? Er zijn verschillende belangen en te verzekeren risico’s. Een degelijke analyse van de behoeftes is noodzakelijk.

Algemeen

a) de eigenaar sluit best een volledige dekking af voor zijn pand (m.i.v. dekking voor de geschillen met zijn huurder als er geen financiële of emotionele band bestaat).

b) de huurder heeft uiteraard ook belang bij een eigen verzekering voor zijn woning / vestigingseenheid die zijn juridische geschillen verdedigt met inbegrip van de geschillen met zijn verhuurder en de brandverzekeraar.




© D.A.S. Journaal, maart 2017

Uw advies: de clausule 'Afstand van verhaal' 01/2017